Lừa đảo chiếm dụng tiền đặt cọc thuê nhà ở Hàn Quốc - cách đề phòng?

Lừa đảo chiếm dụng tiền đặt cọc thuê nhà ở Hàn Quốc - cách đề phòng?

Vào sáng ngày 24/5, một người đàn ông 40 tuổi ở Incheon (인천시 미추홀구) đã chọn giải pháp cực đoan trong xe riêng. Đây là nạn nhân bị lừa đảo tiền thuê nhà (Jeonse) thứ 5 từ đầu năm cho đến này.

📍전세사기 - Lừa đảo tiền thuê nhà là một trong những từ khoá nhức nhối ở Hàn Quốc trong thời gian qua.

Ở Hàn Quốc có 2 hình thức thuê nhà phổ biến:

- 월세: trả tiền nhà theo tháng, đặt cọc ít

- 전세: đặt cọc số tiền lớn bằng từ 40 ~ 70% giá trị căn nhà, sau đó không phải trả bất kỳ khoản tiền thuê hàng tháng nào trong vòng 2 năm. Sau khi hết hợp đồng, người thuê được trả lại tiền đặt cọc đầy đủ. Chủ nhà thường coi tiền đặt cọc như một khoản cho vay không tính lãi để họ tái đầu tư hoặc kinh doanh.

Nhiều người Hàn Quốc không đủ tiền mua nhà sẽ chọn hình thức thuê nhà Jeonse. Tuy nhiên, giá nhà sụt giảm nghiêm trọng ở Hàn Quốc đã gây ra nhiều vấn đề cho người thuê nhà.

📍Những hình thức lừa đảo mà người đi thuê nhà Jeonse có thể gặp phải như:

건축왕 - "Vua kiến trúc" là những đối tượng đã lừa đảo 2.700 hộ dân, trong đó có hơn 1.100 hộ ở quận Gangseo, Seoul. Những kẻ lừa đảo này trực tiếp xây những căn hộ (빌라), sau đó vừa cho thuê nhà, vừa dùng căn hộ này để thế chấp vay ngân hàng để lấy tiền xây tiếp những căn hộ mới.

빌라왕 - "Vua villa" lừa đảo bằng cách cho thuê nhà với mức đặt cọc tương đương hoặc cao hơn giá nhà, sau đó lấy tiền đặt cọc này để đi mua nhà mới.

Điểm chung của hai hình thức này là những kẻ lừa đảo lợi dụng kẽ hở của luật và thị trường để đầu cơ chênh lệch không cần vốn. Thiệt thòi nhất là những người thuê nhà không nhận được tiền đặt cọc - vốn là cả gia tài của họ. Có người vì bất lực không thể đòi được tiền nên đã chọn giải pháp cực đoan.

Tổng thống Yoon Seok Yeol từng nhấn mạnh: lừa đảo tiền đặt cọc thuê nhà trọn gói (jeonse) chính là một hành vi phạm tội nhắm vào đối tượng là người yếu thế và nạn nhân không ai khác chính là thanh niên - thế hệ tương lai của đất nước.

Tổ điều tra tội phạm tài chính thuộc Sở Cảnh sát thành phố Seoul vào tháng 1/2023 đã bắt giữ 78 đối tượng đầu cơ mua 628 căn hộ villa theo hình thức đầu cơ chênh lệch này. Những đối tượng này đã mua 628 căn hộ villa ở khu vực thủ đô Seoul và thành phố Incheon trong vòng từ tháng 7/2017 tới tháng 9/2020, lừa đảo 8 tỷ won (6,4 triệu USD) tiền đặt cọc của 37 người thuê nhà. 

Các đối tượng này được phân chia hoa hồng tùy theo vai trò, như tìm kiếm người thuê, soạn thảo ký kết hợp đồng. Tổng số tiền trái phép dưới danh nghĩa hoa hồng này lên tới 800 triệu won (645.300 USD).

📍Chú ý khi thuê nhà theo dạng Jeonse để tránh lừa đảo ~

Ngay cả người Hàn Quốc cũng bị lừa, thì người nước ngoài không thông thạo tiếng, không hiểu luật cũng rất dễ bị lừa đảo tiền thuê nhà. Để tránh trường hợp mất của, mất công, các bạn nên chú ý những điều sau:

- Không nên ký hợp đồng thuê nhà trực tiếp với chủ nhà, bắt buộc phải thông qua văn phòng môi giới bất động sản (부동산).

👉 Kiểm tra chứng chỉ hành nghề của các văn phòng này qua website Tra cứu thông tin văn phòng bất động sản trên cổng thông tin điện tử của chính phủ Hàn Quốc.

http://www.nsdi.go.kr/lxportal/?menuno=3063ㅇ

👉 Phí hoa hồng cho bất động sản phụ thuộc vào tổng giá trị giao dịch (거래금액), theo công thức sau:

Phí hoa hồng = (Tiền đặt cọc + Tiền thuê 1 tháng x 100) * a%. (a là tỷ lệ phí hoa hồng)

Trong đó:

* Tiền đặt cọc dưới 50 triệu KRW: a = 0.5% (phí hoa hồng tối đa là 200.000 KRW)

* Tiền đặt cọc từ 50 ~ 100 triệu KRW: a = 0.4% (phí hoa hồng tối đa là 300.000 KRW)

👉 Kiểm tra hồ sơ chứng thực chủ sở hữu thực của ngôi nhà hoặc Giấy chứng nhận hiện trạng đăng ký (등기부등본 ) để xác minh các thông tin về diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, quyền chủ sở hữu...

👉 Sau khi văn phòng bất động sản đưa dây này, các bạn phải tự kiểm tra lại trên website cổng thông tin điện tử của Toà án Hàn Quốc.

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

- Đọc kỹ từng điều khoản của hợp đồng thuê nhà. Chú ý 2 điểm:

+ Hợp đồng phải có điều khoản đặc biệt rằng khi bên cho thuê bị thay đổi thì phải thông báo ngay lập tức cho người thuê hay nếu không tham gia bảo hiểm tiền đặt cọc thuê nhà thì hợp đồng sẽ bị hủy bỏ.

+ Hợp đồng phải quy định rõ nếu căn nhà bị hỏng các cơ sở vật chất, nội thất sẵn có - nhưng không phải do lỗi của người thuê, ví dụ như do ngập nước, giấy dán tường ẩm mốc, hỏng đường ống cống...thì trách nhiệm sửa chữa, chi trả các khoản phát sinh thuộc về bên nào.

Nếu không làm rõ điều khoản này, người nước ngoài có nguy cơ bị thiệt nếu chẳng may gặp phải những người chủ nhà không tốt, lợi dụng hỏng học để đòi tiền, hoặc quỵt tiền đặt cọc ban đầu.

👉 Nên nhờ một người bạn Hàn Quốc hiểu biết cùng kiểm tra hợp đồng, đặc biệt là trường hợp thuê nhà Jeonse hoặc mua bán nhà đất.

- Khai báo thay đổi lưu trú: Ở Hàn Quốc, sau khi chuyển nhà trong vòng 14 ngày, người nước ngoài nhất định phải khai báo việc thay đổi địa điểm lưu trú với văn phòng quản lý xuất nhập cảnh hoặc văn phòng chính quyền (동사무소).

Nếu không khai báo thay đổi nơi lưu trú, người nước ngoài có thể bị phạt tới 1 triệu KRW.

- Ngày chứng thực

Ngày chứng thực (확정일자) là ngày được pháp luật công nhận để chứng minh rằng Hợp đồng thuê nhà thực sự có tồn tại vào chính thời điểm lập ra những giấy tờ đó. Người thuê nhà đã đạt đủ điều kiện để có “Quyền áp đặt”. 

“Quyền áp đặt” là quyền trong đó người thuê nhà có thể áp dụng hiệu lực thi hành của hợp đồng thuê đối với một bên thứ 3 (người được chuyển nhượng lại ngôi nhà, người thừa hưởng quyền thuê nhà và người có lợi ích gắn liền với ngôi nhà, theo Khoản 1 Điều 3 của Luật về các điều khoản bảo hộ khi thuê mướn nhà ở).

Do đó, sau khi đã khai báo chuyển đến và đăng ký Ngày chứng thực (확정일자) thì người thuê nhà sẽ được nhận “Quyền hoàn trả ưu tiên”. “Quyền hoàn trả ưu tiên” nghĩa là khi chủ nhà bị vỡ nợ, gặp rắc rối về tài chính, nhà thuê được đem bán theo Luật chấp hành dân sự hoặc được bán đấu giá theo Luật thu thuế thì số tiền nhận được đó sẽ được ưu tiên trả cho người có quyền quản lý theo thứ tự và người thuê có quyền nhận lại số tiền bảo lãnh thuê nhà (tiền đặt cọc).

📍Đọc thêm: Hướng dẫn kiểm tra hợp đồng và khai báo khi thuê nhà ở Hàn Quốc

https://tthqnews.com/hop-dong-thue-nha-o-han-quoc/

-Thông tin Hàn Quốc-